“Lei do Distrato”, Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018 é aplicável a contratos assinados anteriormente a sua vigência?
Muitos consumidores recentemente possuem uma grande dúvida: A Lei do Distrato entrou em vigor, e agora? Se eu necessitar rescindir o meu contrato que foi assinado antes da Lei vou perder 50% do que já paguei?
Antes de chegarmos a uma resposta definitiva, vamos compreender os motivos da existência da Nova Lei do Distrato de uma forma bem simples.
Sob a ótica do direito das Construtoras e Incorporadoras é notório que muitas pessoas adquirem um apartamento “na planta”, em um momento de emoção e muitas vezes sem levar em consideração suas reais possibilidades financeiras.
No momento em que efetivamente devem se comprometer com a compra do imóvel procedendo a celebração do contrato de financiamento, tais pessoas optam pela desistência da compra, o que naturalmente gera um enorme prejuízo à construtora, pois, esta última, estava firmemente crente que aquele contrato seria levado adiante e plenamente cumprido pelos consumidores.
Em contrapartida, nenhuma pessoa tem a garantia “do amanhã”, casos inesperados também ocorrem, podendo fazer com que se perca a possibilidade de cumprimento daquele contrato para aquisição de imóvel na planta.
Nesse cenário, nasce para maior proteção das Construtoras e Incorporadoras a Lei nº 13.786, de 27 de Dezembro de 2018, a temida Lei do Distrato como ficou conhecida, que dentre as suas disposições prevê retenções entre 20% a 50% sobre todos os valores pagos, em caso de desistência por parte dos consumidores adquirentes, dependendo da situação.
Em breve, vamos tratar de cada circunstância de retenção e suas penalidades, hoje o foco é outro!
Importante é entender que a Lei aqui tratada somente entrou em vigor em 27 de Dezembro de 2018 e nada dispôs sobre retroatividade, ou seja, contratos assinados antes promulgação da lei.
Via de regra, segundo o nosso Código Civil as Leis entram em vigor quando publicadas. A retroatividade é a capacidade da Lei voltar no tempo e atingir contratos e negócios assinados e firmados antes de sua vigência.
A Lei do Distrato não possui esse poder, ou seja, ela vigora de 27 de Dezembro 2018, para frente.
Assim, é o que determina o artigo 6º da Lei de introdução às Normas do Direito Brasileiro:
“Art. 6º A Lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada.
§ 1º Reputa-se ato jurídico perfeito o já consumado segundo a lei vigente ao tempo em que se efetuou.”[i]
O mencionado, ato jurídico consumado, que afirma a Lei acima é, por exemplo, um negócio ou contrato assinado numa dada época, que se consumam pela vontade das partes e são afetados pela Lei que vigorava no momento de sua assinatura.
[i] http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto-lei/del4657compilado.htm
Seria uma insegurança jurídica muito grande se a Lei sem previsão expressa, pudesse ter esse poder de atingir fatos a ela anteriores, isto porque você que se encontra nessa situação não seria capaz de deduzir em 2016, 2017 e até Dezembro de 2018 que tal Lei entraria em vigor.
Sendo assim, uma retenção de 50% dos valores pagos por consumidores em contratos assinados antes da Lei se torna uma prática abusiva e que deve ser condenada pelos nossos respeitáveis Tribunais.
Nesse sentido, já há decisões que protegem os contratos assinados antes da entrada em vigor da Lei:
“APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE VALORES. Descabimento. Culpa exclusiva da vendedora pela rescisão, ante o atraso na entrega da obra. RESTITUIÇÃO. Devolução integral e imediata dos valores pagos. Inteligência da Súmula 543 do C. STJ. Irretroatividade da Lei 13.786/2018, cuja aplicação se restringe aos contratos celebrados após a sua vigência. Observância do ato jurídico perfeito. Sentença mantida. SUCUMBÊNCIA. Fixação de honorários recursais, segundo disposições do art. 85, § 11, CPC/2015. RECURSO NÃO PROVIDO. TJSP APELAÇÃO Nº: 1012015-48.2018.8.26.0100, Data da publicação 12 de Fevereiro de 2019, Relator: ROSANGELA TELLES. “[i]
Portanto, para os contratos de compromisso de venda e compra assinados antes da Lei nº 13.786, vale uma interpretação antiga, ou seja, uma retenção mínima, que em muitas decisões chegavam a uma média de 10% das quantias pagas, e que deve ser restituída ao consumidor de imediato à rescisão e em única parcela, pois são submetidos ao Código de Defesa do Consumidor.
"Nesse sentido, são as Súmulas: N 2 do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, e súmula 543 do STJ, respectivamente:
Súmula 2: “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.”
Súmula 543- STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Por fim, conclui-se que contratos antes da vigência da Lei do Distrato estão preservados não sendo por ela atingidos. Não se pode permitir que qualquer dos direitos pertencentes ao consumidor sejam violados, portanto se esta é a situação que você se encontra procure um Advogado ou a Defensoria Pública.
Para sugestões de próximos temas, escreva para nós: atendimento@ssadvassociados.com.br, será um prazer poder esclarece-la, lembrando que sua dúvida por menor que seja pode ser a dúvida de outras pessoas, então você pode contribuir.
Por Tamara Quintino Macedo- Advogada
https://esaj.tjsp.jus.br/cposg/search.do;jsessionid=3AF8D0E59BF814B0CDF41F43C0D00C13.cposg1?conversationId=&paginaConsulta=1&localPesquisa.cdLocal=-1&cbPesquisa=NUMPROC&tipoNuProcesso=SAJ&numeroDigitoAnoUnificado=&foroNumeroUnificado=&dePesquisaNuUnificado=&dePesquisa=1012015-48.2018.8.26.0100&uuidCaptcha=#?cdDocumento=14
Comments